炒作深莞惠大都市圈概念,不是惠州樓市的救心丹!


炒作深莞惠大都市圈概念,不是惠州樓市的救心丹!

2021-01-15 房天下

作者: 一手樓市快訊深耕粵港澳大灣區,帶你Get第一手樓市情報!

2020年末,深圳公布了2021年-2025年「十四五」規劃建議,相當於給房地產人留了元旦作業……誒,不是,是指導方針才對。

裡面還是有不少值得大家探討的,對於深圳本身,推動雙擴區、打造高新科創陣地、打造金融產業帶、構建「一核多心網絡化」的城市空間體系,對於城市之間聯動,提出深港澳三地合作、廣深雙城協同發展,還有打造深圳都市圈等。

其中,深圳都市圈概念一出,惠州的大夥又開始激動起來了!

皆因深圳都市圈是以深莞惠大都市區爲主中心,然後以深汕特別合作區、河源都市區、汕尾都市區爲副中心,形成中心引領、軸帶支撐、圈層聯動的發展格局。

他們看好惠州的原因,無非是惠州作爲深莞惠大都市區的幾何中心,看上去左擁深圳東莞,右抱河源汕尾,占據如此重要的戰略位置,加上政策的加持,還不起飛?

而事實,果真如此嗎?

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不是第一次

在探討惠州能不能起飛之前,我建議大家先把視線移到深莞惠大都市區這個概念上。

事實上,關於深莞惠三地協同合作的建議,早在2009年就已經存在,只需要簡單地度娘一下就能找到。

而在深圳十二五及十三五規劃中,也有提及過深莞惠三地包括交通方面及經濟圈的建設。

可以說,深圳每一次做學習計劃也不會忘記寫上組員東莞與惠州的名字,後來這個小組越組越大,汕尾與河源也一起參與了,幾個城市一起合作共贏謀發展,本來就是再正常不過的事。

所以若要把這次十四五的深莞惠大都市圈再拿出來吹捧一番,我個人認爲這純屬捧殺,通過炒作概念來吸引更多的人進場,本身就是一種殺雞取卵的事情。

深中通道就是一個好例子。

深中通道一個重要宣傳點是將中山與深圳的物理距離從100公里縮短到24公里,通行時長從原來的90分鐘縮短爲20分鐘,將馬鞍島打造爲真·臨深板塊。

因此,馬鞍島樓盤的價格也一舉躍升,目前新盤均價維持在2.5萬/㎡-3.5萬/㎡左右,即便是中山市中心的樓盤也無法浪成它的樣子。

但轉念一想,房地產長期看人口,中山本身購買力就不足,剩下投資客在那邊狂歡,今天2.5萬/㎡入手,未來又要何時才能出手?

深中通道要2024年建成,馬鞍島距離中心區也有段距離,目前已經在高位,難道長持個5、6年就能翻一番?你確定你等得起?

此刻我們將話題放回惠州上,其實惠州也被炒作過,至突出的例子當屬深圳14號線。

2017年,深圳規劃的14,16號地鐵線惠州段站點確定,大亞灣的樓盤被推上了新高潮,部分樓盤一推即日光的也有,要搖號的也有。

每年只要地鐵有那麼一點動靜,不少人又開始腦補,借題發揮的也不少。

隨著官方的釋出信息,稱軌道雖然納入規劃之中,但是可惜的是,惠州市目前不具備地鐵建設條件,近期無法動工。

上頭一記當頭棒喝,投資客紛紛四散。

實際上,我不否認14號線惠州沿線的價值,只是認爲凡事應該有個度,目前不應該再消耗它的紅利。如果你要入手,那麼做好長線持有的準備,畢竟規劃已經走到第四個年頭,執行方還沒有動靜,這很難讓人不失望。

同理,在14號線進入困局時,相信很多人會開始放大深莞惠都市圈的作用,認爲它這一個概念一出台就能夠帶飛全局。

這種想法有點天真,其實城市之間更多的是要協同發展,不是抱大腿就可以經濟騰飛。言下之意就是,深圳東莞會幫你,但你惠州自己也要爭氣才行。

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惠州急需自救

仔細研讀十四五的內容,可以圈出一個重點「協同東莞、惠州強化臨深片區產業、基礎設施、公共服務等優化布局,共同打造具有全球競爭力的電子信息、人工智慧等世界級先進位造業產業集羣。」

當務之急,是發展自己,好在,惠州已經在加緊腳步。

譬如,打造惠陽(象嶺)智慧科技產業園、惠陽(新圩)智能製造產業園兩大千億級園區,承接深圳產業溢出,提供更多崗位,吸引更多的人才,而不是光因爲臨深+房價便宜來吸引投資者。

至於所謂的幾何中心,自己都搞不定,就不要強奶河源和汕尾了。

最後,如果今年還是有打算在惠州置業的,我給一下建議。

根據2021年惠州市潛在供應格局顯示,全市供應主要集中在大亞灣、惠城區、惠陽區及仲愷區,供應量占比在全市80%以上。

其中,仲愷區住宅體量近600萬㎡,加上有高新區賦能,疊加223萬㎡的潛在供應,預計2021年會成爲熱點區域,貨量充足,適合慢慢挑選。

雖然我們經常會說惠州有天量供應,分化嚴重,但其實惠州本土資源、地理位置等都不俗,只要擺正心態去發展,兢兢業業,相信總是會有出頭的一天。