格局大變!當下蘇州買房,一定要看到的安全邊界!


格局大變!當下蘇州買房,一定要看到的安全邊界!

2021-01-14 信玉堂地產

1,

今年的蘇州樓市,從買房人角度看,有兩個最大的變化:

市場變冷,購房者觀望情緒無限蔓延;

純投資變少,自住+投資成主流意識。

後台也經常有小夥伴問,XXX可以買嗎?XXX還有投資價值嗎?

我們發現這個XXX往往不是具體哪個項目,而是某個板塊,會不會漲?這說明在購房者眼中,選擇板塊遠大於選擇項目

順著這個思路,當下的蘇州各大板塊也就有了一條新的區分線:買房的邊際線,區分這個邊際的條件就是「能不能買」,能不能保證「資產安全性」,堪稱是蘇州樓市安全邊界線

我們知道過去10年,中國房地產整個一大牛市,房價普漲,各大歡喜,一線城市領漲,二線城市跟漲,漲完三四五線再來一波,反覆如此,城市內部則是核心先漲,其他板塊迅速又迅速將窪地填平,閉眼買都能賺到,只要膽子大,實現財務自由不是夢。

而今時不同往日,房住不炒這頂高壓帽時時在線,樓市轉向明顯,大部分城市也都失去了看漲預期,蘇州至少在當下也是這樣,所以需要在亂花漸欲迷人眼的樓市中選出優質股來,而優質的板塊就是第一位。

2,

蘇州的板塊格局非常清晰:

三點一線的東西核心軸:獅山—姑蘇——湖西湖東奧體;

三大新城勢力:高鐵新城片區+科技城片區+太湖新城片區;

核心區域完全連片,三大新城從地理位置上看與核心板塊基本屬於完全脫離,自成體系,與城市發展輻射狀發展不一樣,也構成了蘇州的多中心格局,東西南北中,都有各自的地盤。


今年,蘇州又多了兩個關注度較強的「新城」:

靠南大上位的太湖科學城和靠自貿區上位的高貿新城,一東一西,這也是買房人發現的新天地,不管未來如何,反正買房已經賣得風風火火。

這兩大體系構成了蘇州的整體板塊格局,其他板塊穿插其中,要麼是老的建成區,要麼是核心板塊外溢區,更外圍的則是遠郊剛需區域。

西北、西南基本是剛需、剛改的天下。

西北版圖:滸關+通安+望亭+黃埭

西南版圖:太湖旅遊度假區+胥口

東部以園區核心爲原點構成蘇州頂部改善區域:包括青劍湖、勝浦、尹山湖、婁葑、獨墅湖西等。

南北各有一片大的建成區。北部的元和片區,包括黃橋、澄陽等,北部爲吳中主城區域,包括城南、越溪等。

都畫出來之後,在地圖上格局大致是這樣的:

密密麻麻,四十多個板塊,大部分板塊都有著新房的供應,蘇州市區90%的成交全部都在這張圖里。

3,

蘇州買房的安全邊際線內有哪些板塊?在蘇州先來看看支撐房價的最大因素有四個:

學區+配套+預期+界面

占得這四個要素越多,房價就越有底氣。

頂部學區+頂部配套+頂部建面+預期是湖西+湖東,全部站在整個蘇州的最頂端,奧體承載湖東的新希望,與湖東核心連片發展,都一房難求。

獅山的學區和成熟的配套也讓它直接與園區核心站在了同一水平線上,但因爲開發較早,整個板塊既有很多老舊小區,也有很多現代化的建築,割裂感較強。

幾大新城的賣點則是不錯的學區,不錯的配套,不錯的界面,最大的賣點來自預期,成爲除核心板塊內,綜合能力最強的片區,退可自住,進可投資。

高鐵新城:相城最好的公辦蘇大實驗+高鐵樞紐

科技城:名校多+產業強+界面好

吳中太湖新城:規划起點高,預期強

吳江太湖新城:界面好+配套強+長三角一體化示範區

南北兩大建成區,元和和吳中主城片區都是非常成熟的板塊,商業、交通都不錯,要地鐵有地鐵,要商業有商業,去哪裡也都方便,地段非常好,最大的問題是學區和界面,導致沒啥預期,在與新城的競爭中,這點稍顯不足。

其他四個要素一個都沒占的,基本都在打與核心板塊的距離,成爲外溢板塊,距離越近,房價的支撐點最強,因爲除了學區之外,其他的配套可以共享。

板塊的價值因素都有了,再來看下房價格局。

這是蘇州目前主流板塊的價格圖譜:

可以說,價格與板塊的價值基本都是無縫吻合的,占據的要素越多,房價也越高。

4,

對於在蘇州買房的建議就是跟著價值要素走,購買更多房子背後的價值。

特別是在限價之下,要想資產安全,越是核心區域,能占到的便宜越多。

獅山核心和奧體依舊是閉眼買的板塊,這是蘇州房價最強支撐點,將在未來數年依舊占據著不可動搖的地位。

三大新城,因爲供應量的加大,可選擇性越多,在板塊內的細分非常重要,包括學區因素,交通和商業與項目的距離,板塊內各種資源的占有。

蘇州的多中心格局還處於一個成型的前期,自然還將有著不小的機會點,一個中心就是整個片區最強的仔,將虹吸整個片區最好的資源,因此潛力也就越大。

對於剛需,最重要的考慮除了預算,還有看清城市發展的方向,能做到的是在未來的某個時間,發展的紅利能夠輻射到自己。