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▲現在刺激買氣方式，以低首付、優惠付款的繳款方式為主流。（示意圖／記者張雅雲攝）
文／《住宅週報》社長陸敬民
飢餓行銷是銷售時常見的手法，像是早期蘋果手機，只要一推出民眾就大排長龍大搞飢餓行銷，不但可以維持新機身價，連二手機保值性也很強，這類行銷方式，其實也適用在房地產界。
我觀察，以前若是建案銷售停滯，要增加成交量的方式，絕不是降價，首先會先打廣告刺激銷量，若下了媒體預算，還是無法刺激銷量後，才是透過飢餓行銷等業務方式，利用同時間大量人潮賞屋，創造消費者的危機感，進而加速成交或拉高房價。
不過隨房市單價愈來愈高，政府又祭出多項打炒房政策，嚴查人頭買賣、限制貸款成數等，為房市買氣降溫。
現在刺激買氣方式，以低首付、優惠付款的繳款方式為主流，自從有開發商喊出自備6%優惠付款，預售案迅速完銷開始，還有更厲害的是，自備款採優付模式，只要先付6%，剩下的14%採交屋後優惠分期付款。
近期甚至出現自備低至4%的預售案，從商業策略角度來看，天下沒有白喫的午餐，想要降低自備款輕鬆購屋，就要付出高單價的代價。
不但已購客知道單價較高，而且願意買單，新案依然熱銷，就是賭4~5年後完工交屋的房價，會高於現在的入手價，這種買、雙方都知道的模式，也不存在買方受到不公平對待或欺騙。
▲優惠付款讓「人人都買得起房」，差別只是在條件該怎麼付？（圖／記者張雅雲攝）
一旦這種4%模式，成功變成北、中、南全台售屋主流，可以預期一個現象，北、中、南的蛋黃區，未來如果看到2房2000萬元、3房3000萬元，都不用太訝異。
因為已經不是房屋單、總價問題，而是付款條件，優惠付款讓「人人都買得起房」，差別只是在條件該怎麼付？
市場將出現4%啟示錄，以總價2000萬元為例，自備4%就是80萬元到交屋，一旦交屋前繳不出來後續期款，會沒收已繳價金，等於已購客解約，建商沒收已付價款作為違約金，儘管如此，也不至於讓已購客從此信用不良或一貧如洗。
建商則是穩坐莊家，就算收回重賣也已經先收了一波違約金，因此，建議首購族最好不要嘗試優付方案，首購若是要賭未來增值性，上牌桌風險太多，不像置產客有經驗，對房價的波動較承擔得起。
►陸敬民小檔案
學歷：淡江大學中文系畢業
經歷：《自由時報》房地產記者
現職：《住宅週報》社長
標題：陸敬民／驚見購屋優付再進化 只要4%人人買得起房
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