盤點全國重點19城房價走勢,縱向對比區域間存量市場差異!


盤點全國重點19城房價走勢,縱向對比區域間存量市場差異!

2021-01-10 騰訊網

▎數據透視丨By:世聯評估

數據透視

數據截止時間

2020-11-30

數據來源

世聯EVS數據平台

北京

存量市場概述

2020年11月,北京存量住宅成交套數環比、同比均上漲。本月二手住宅成交17,268套,較上個月環比上漲26.5%同比上漲54.1%;本月二手房均價爲50,737元/平方米環比下降0.6%同比下降2.8%。從市場監測案例均價數據結果看,11月份北京市主城6區漲幅趨勢較爲一致,均呈現下降趨勢。

近幾個月成交數據來看,北京二手房成交數量逐漸大面積回暖,保持小幅度增長的趨勢,但本月主城區呈現了小幅度下跌去,遠郊區基本保持漲幅平穩。經過2019年下半年的波動下行,2020年初北京市整體市場延續了2019年下半年的態勢,僅有東西城兩個行政區在政策面上有利好跡象。自上月開始二手房價格量價已呈現穩定趨勢,成交量較往年同期有所上漲,成交均價保持平穩。但作爲首都北京二手房房價仍處於高位,若無重大寬鬆政策,長期來看二手房市場將繼續保持平穩。

上海

存量市場概述

11月上海存量住宅均價爲5.00萬元/㎡,與10月價格小幅上漲;16個行政區里,2降14升,掛牌價格微漲。11月二手住宅成交量32306套環比上漲13.4%同比上漲75.7%,成交面積環比上漲13.5%,成交金額環比上漲14.1%。2020年第四季度中上海二手住宅交易市場交易量比上月有較大上漲,市場呈「價格穩定,成交平穩」態勢。

成都

存量市場概述

11月成都二手普通住宅均價爲12631元/平米環比上漲0.31%。中心城區各區全部上漲,其中漲幅最高的是高新區,漲幅爲0.46%。近郊各行政區房價大部分環比上漲。其中漲幅最高的是天府新區,漲幅爲0.92%,跌幅最高的是青白江區,跌幅爲0.21%。

由於近期成都一些熱點樓盤參與搖號的人數過多,同時作爲對「十四五規劃」的回應,11月24日市住建局、市司法局聯合出台了《關於完善商品住房公證搖號排序選房有關規定的補充通知》,熱點樓盤將優先向無房家庭及棚改貨幣化安置住戶提供。成都商品住房在「限價政策」作用下,一直存在新房和二手房價格倒掛現象,新政向無房家庭傾斜,有利於維護剛需及樓市穩定。

可以預見,「穩」依然是房地產調控的主基調,成都作爲中央「重點關注」城市之一,一旦房價上漲過快,調控政策有可能繼續加碼。預計未來一段時間內,房價也將保持平穩發展狀態。

重慶

存量市場概述

11月份重慶存量住宅均價爲9, 531元/㎡環比下跌0.65%同比下跌2.32%。本月各城區存量住宅房價走勢均有所下跌,其均價與環比漲跌幅如下圖所示:

11月份大部分行政區有小幅度下降,但整體市場還是保持在一個相對平穩的狀態。在「穩房價、穩地價、穩預期」的樓市主基調下,2020年整體房價走勢趨穩,雖然與上月相比有所下降,但幅度也在可控範圍之內。據統計,本月存量房市場表現持續低迷,價格陰跌;新房市場去化率下降,認購率較低;土地市場成交較爲活躍,但成交價和溢價率並不太理想。

今年還剩下最後1個月,各個開發商也到了年底衝刺業績的最後階段,大部分可能會選擇增加優惠政策或者降價促銷,所以剛需和剛改的購房者近期可以重點關注一下,並結合自身具體需求選擇合適的時機入手。

東莞

存量市場概述

同比方面,東莞市上漲34.67%;其中同比上漲幅度超45%的鎮區有松山湖(49.60%)、萬江區(49.25%)、莞城區(47.67%)。環比方面,東莞存量二手住宅價格全市上漲2.52%,其中環比上漲的鎮區有28個,上漲幅度在0.53%~3.95%之間;下跌鎮區有5個,下跌幅度在0.15%~0.80%之間。(詳情請見下圖)

本月濱海灣片區上漲較多,均上漲幅度均超過3.50%,濱海灣片區包括:長安鎮、虎門鎮、沙田鎮和厚街鎮這4個鎮。隨著濱海灣新區規劃政策落地,地鐵2號線第三期工程也即將迎來開工,東莞地鐵2號線三期工程起點位於首建段的終點虎門火車站,在濱海灣新區設終點站交椅灣站。東莞地鐵2號線三期工程南延線位於濱海灣新區內,線路由東莞地鐵2號線三期工程設計終點交椅灣站引出,向東南沿濱海大道路中敷設至深莞邊界爲終點。未來,東莞地鐵2號線三期工程將與深圳地鐵20號線相連,莞深兩地的交通將更加便捷。東莞各種利好消息頻出,預計存量二手房住宅市場後市將維持平穩上升狀態。

佛山

存量市場概述

11月佛山市城市均價爲13434元環比下降0.03%。五區中環比漲幅最大是禪城區,上漲0.26%,然而高明區環比下跌幅度較大,爲1.13%。預計12月份佛山五區二手房價格趨向穩定,年末一手成交市場新房供應加快,二手市場成交活躍度持續攀升。11月份佛山市二手住宅成交套數共5983套,成交總面積爲70.05萬㎡,環比上漲13.28%;整體來說,相較於2020年10月,11月二手樓市總體均價下降,二手市場成交活躍度略有上升。

杭州

存量市場概述

11月份杭州市區二手住房均價爲36749元/平方米環比上漲0.13%同比上漲3.87%。本月各區環比漲跌幅度較小,總體維持在1%以內。本月跌幅相對較大的爲西湖區,跌幅爲0.12%,均價爲46330元/平方米。本月漲幅相對較大的爲淳安縣,均價爲15503元/平方米,環比上漲0.64%;其次是蕭山區及餘杭區,蕭山區均價28503元/平方米,環比上漲0.47%,餘杭區均價24783元/平方米,環比上漲0.42%。

二手房市場年末「翹尾」趨勢明顯,成交量激增;市場需求仍以首次置業的剛需人羣和需要換房的剛改人羣爲主,小戶型依舊是市場主流。

南京

存量市場概述

監測南京市各區域存量二手房住房房價水平和波動,如圖所示,南京十一月份的二手房市場變化幅度較小,整體漲幅不大。南京市二手房均價29891元/㎡環比下跌0.12%同比2019年10月上漲4.16%。 11月南京二手房成交10383套,比上月的8961套增加了1422套,環比增加了15.87%,比去年11月的9998套增加了385套,同比上漲3.85%

較10月二手房市場相比,11月二手房成交量增加,環比出現大漲是由於10月份的交易量明顯下滑導致,因受到國慶長假的影響,10月份的二手成交明顯萎縮,加上新房市場的放量供應,也使得二手交易市場的成交量不足。此外,雖然11月的成交量環比大漲,但是縱觀全年來看,成交量仍處於較低水平,且整體呈現下滑趨勢。可以認爲,南京二手房市場已進入銷售淡季。

寧波

存量市場概述

根據世聯監測數據,2020年11月,寧波市存量住宅均價爲22390元/㎡,環比上漲0.84%。從市六區看,鄞州區11月均價達25761元/平方米環比上漲0.63%。其次,江北區、海曙區分別位列第二和第三,存量住宅均價均超過2.4萬元/㎡

青島

存量市場概述

11月,青島二手房市場成交量明顯「淡季不淡」,二手房住宅市場成交量5,609套,環比10月上升24.8%(增加1,113套),同比2019年11月上升28.3%。11月份二手房成交面積共51.21萬㎡,成交套均面積91.3㎡。

世聯EVS監測青島市11月份二手房均價爲17,748元/㎡,環比10月份均價微跌,同比2019年11月份下跌2.8%。總體來看,青島市二手房市場環比量升價跌。

從二手房成交行情來看,11月青島二手房平穩的市場走勢毋庸置疑,但出現環比上漲24.8%卻事出有因。因爲10月有長達八天的黃金周假期,使得當月二手房成交量進入低谷,而不存在長假期的11月有21個工作日,出現較高漲幅也就完全在情理之中,所以並非是火熱成交,而是正常的市場行情恢復。不過目前市場上的大部分房源都「要價公道」,許多業主還可以「接受議價」,因此許多「降到位」的房源都比較容易成交。如果這一態勢一直延續下去,可以預見的是,穩健的「淡季不淡」將是年底青島二手房市場的主基調。

廈門

存量市場概述

廈門11月份整體均價爲37,906元/m²環比下跌0.43%,相比上月,五大行政區價格均爲小幅下跌,其中島內思明區、湖裡區環比分別爲-0.69%、-0.77%;島外四區,同安區、翔安區、集美區、海滄區環比分別爲-0.49%、-0.58%、-0.12%、-0.69%。

廈門11月全市二手住宅成交3,521套環比上漲26.4%同比上漲52.4%,二手住宅成交面積達344,338平方米,環比上漲16.4%,同比上漲48.1%

從數據來看,本月止步了低迷的四連跌走勢,成交略有回暖。值得關注的是島外四幅地塊全部以底價成交,這把強心劑沒打成,反倒加重了剛需者對廈門房價未來走向的疑惑,但是廈門新誕生的大量拆遷戶可不會想那麼多,島外部分新盤依然持續熱銷,下月預計會有多家房企加碼優惠,炒熱氛圍,在年底衝刺業績,成交量有望繼續上揚。

蘇州

存量市場概述

從監測蘇州市中心城區存量二手房房價水平和波動來看,如圖所示,本月各行政區價格略有下跌,城市均價穩中有跌。其中相城區、吳中區、吳江區、蘇州工業園區、虎丘區、姑蘇區上漲幅度分別爲-0.76%,0.36%,-1.00%,-0.72%,-1.41%,-0.67%。(詳見下圖)

2020年11月二手房成交量5956套,環比10月上漲25.31%,其中住宅成交5182套,環比10月上漲25.08%。

蘇州市2020年房地產市場在前10個月裡面,伴隨疫情房地產市場凍結,疫情得以遏制後,政府放鬆政策,市場需求進入快速釋放期,二手房價格亦出現輕微上漲,八月在住房城鄉建設部(以下簡稱「住建部」)和人民銀行(以下簡稱「央行」)召集的重點房地產企業座談會後,提出的「三道紅線」,之後,房企融資門檻的提高,大量房企以價換量,保住現金流,,蘇州市二手房市場金九銀十不在,量價齊跌,伴隨以上幾波V型反轉,大多剛需購房者不在觀望,蘇州市十一月二手房呈現量漲價跌,未來蘇州市二手房價格整體可能還將呈現穩中有跌的趨勢。

溫州

存量市場概述

11月份溫州市二手住房均價爲17931元/平方米,環比下降0.22%,同比跌幅3.39%。本月11個區縣市中,有5個區縣市環比上漲,6個區縣市環比下跌。在上漲的區縣市中,文成縣上漲幅度最大(1.15%),而在下跌的區縣市中,下跌幅度最大的爲蒼南縣(1.45%)。

2020年11月溫州二手住宅房價環比下降0.22%,在穩房價的基調下,預計價格難以出現較大波動。總體上,11月的樓市保持去年同期水平,預計短期內樓市仍將保持穩定。

無錫

存量市場概述

11月無錫存量住宅均價爲14005元/平方米環比下跌0.07%同比上漲4.61%,成交情況環比有所下跌。11月份無錫市各個區城市都處於下跌的狀況,其中宜興區均價下跌幅度最大,環比下跌0.17%。

西安

存量市場概述

11月西安存量住宅成交均價爲13,004元/平方米環比上漲0.43%。分行政區看,11月份西安市存量房住宅市場的價格仍是雁塔區獨領風騷,主要原因是雁塔區包含曲江新區、以及高新區兩個具備主要競爭力的片區,使得雁塔區的存量房住宅市場整體均價處於較高水平。

綜合來看,相對較低迷的「銀十」而言,11月西安住宅市場可謂如火如荼,無論是供應量還是成交量都出現上漲,歸根於十一月新入市的「高性價比」盤。在西安樓市「房住不炒」的大背景下,置業者觀望狀態持續,顯然高性價比的樓盤才是熱點所在。預計存量住房市場價格波動不大。總體來看,近一年西安市存量房住宅均價呈現小幅波動,保持相對平穩的走勢。

鄭州

存量市場概述

2020年11月,鄭州存量商品住宅整體均價爲14,052元/平方米,較2020年10月份整體均價14,102元/平方米,環比下跌0.35%,同比下跌4.08%

鄭州市中心城區(惠濟區、金水區、中原區、二七區、管城回族區)存量房均價14,042元/平方米,較鄭州的整體均價略低,鄭州整體呈現出房價下跌的趨勢。

中心城區均價最高爲金水區15,970元/平方米,高於鄭州中心城區均價13.73%,高於鄭州總體均價13.65%。中心城區均價最低爲惠濟區12,762元/平方米

由數據可知,2020年11月,存量商品住宅整體均價爲14,052元/平方米,環比下降0.35%,中心城區各區域房價統一下跌,但是總體下降幅度不大。從目前的形式來看,鄭州在一年多的嚴格限購中鄭州房價較爲穩定,如果繼續保持現在的限購不放鬆,接下來鄭州的房價也必將保持現在的穩定狀態。

太原

存量市場概述

2020年11月份太原市二手住宅整體均價爲11,091元/平方米,較10月份整體均價11,100元/平方米,呈現輕微下跌趨勢,跌幅爲0.08%。較2019年11月份整體均價11,531元/平方米,呈現下跌趨勢,跌幅爲3.82%。

各行政區中,迎澤區、小店區、杏花嶺區均環比上漲,漲幅分別爲0.18%、0.07%、0.02%,其餘三城區均環比微跌,跌幅在0.50%以內。其中下跌幅度最大的是晉源區,跌幅爲0.50%;下跌幅度最小的是尖草坪區,跌幅爲0.17%。

11月份太原市二手住宅市場整體保持穩定,較10月份二手住宅整體均價環比微跌,跌幅爲0.08%。預計太原市二手住宅市場總體呈「平穩運行」態勢,部分區域仍會出現小幅下跌趨勢。

合肥

存量市場概述

從監測結果看,2020年11月合肥中心存量二手房均價較上月呈現下降趨勢。巢湖市均價爲9063 元/平方米,環比漲幅爲-0.36%,長豐縣均價爲10296 元/平方米,環比漲幅爲-0.83%,瑤海區均價爲12388元/平方米,環比漲幅爲-0.38%,蜀山區均價爲18299元/平方米,環比漲幅爲-0.45%,包河區均價爲16116元/平方米,環比漲幅爲-0.73%,廬江縣均價爲7859元/平方米,環比漲幅爲0.38%,廬陽區均價爲16134元/平方米,環比漲幅爲-0.41%,肥西縣均價爲12743元/平方米,環比漲幅爲-0.22%,肥東縣均價爲9637元/平方米,環比漲幅爲-0.70%,合肥高新技術產業開發區均價爲16649元/平方米,環比漲幅爲-0.02%,合肥經濟技術開發區均價爲15017元/平方米,環比漲幅爲-0.03%,合肥新站高新技術產業開發區均價爲11504元/平方米,環比漲幅爲-0.75%,從同比數據看,合肥存量二手房均價整體相比去年同期呈上升趨勢。其中蜀山區綜合考慮政務區情況,包河區綜合考慮濱湖區情況,如下圖所示。

自疫情過後,合肥房地產市場持續回暖,十一月份的新房市場市區住宅供應量下滑,成交價小幅上升,濱湖區熱度居高不下;二手房市場新掛牌價有所回升,成交量下滑較爲明顯,成交價格有所回升,通過成交價和掛牌價的漲跌幅情況看,合肥市房地產市場依然有上升趨勢。但是也有大批人在藉機炒房,對此,合肥市住房保障和房產管理局表示,對炒作掛牌房價,擾亂市場秩序的行爲,相關部門已就此展開相關工作,將適時調整調控政策,確保房地產市場平穩健康。房地產市場要堅持房住不炒的定位,保持房地產市場平穩健康發展;各城市樓市調控因城施策,促進房地產市場健康發展。

昆明

存量市場概述

11月份昆明二手房均價爲10551 /平方米,環比上漲0. 32%,同比增長1.04%。本月昆明二手房價仍保持小幅上漲,漲幅較上月有小幅提高。 11月昆明二手房價格仍然保持小幅上漲趨勢,總體來看漲幅不大,二手房價格保持平穩。

政策方面,經昆明市政府第74次常務會議審議通過的《關於加強商品房預售資金監管工作的通知(試行)》於11月26日印發實施,市住房城鄉建設局會同屬地政府根據項目風險研判情況實施分級監管,規定商品房預售資金按照專款專用原則,實行分階段、按比例動態監管,重點監管資金額度爲項目預售總額的30%,停工爛尾1年以上 上調監管資金額度至100%。加強預售資金監管有利於規範房企資金運作,在較大程度上保證專款專用,防止爛尾樓出現,維護正常的樓市秩序。

世聯●數據服務

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世聯評估

本文作者:世聯評估,全國領先土地房地產、資產評估機構,擁有強大的評估師團隊,持有RICS、MAI、HKIS等國際學會資質,致力專業持續領先,以前瞻視角深度解讀房地產市場,內容首發價值領地公衆號,原創精彩不斷!如需轉載本文,請點擊【轉載須知】查閱轉載規則。

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