寶中王炸要來了:壹方城旁、剛改戶型、或劃入名校


寶中王炸要來了:壹方城旁、剛改戶型、或劃入名校

2021-01-11 深圳買房計劃

| 全文共2583字,12圖,閱讀約需5分鐘

常常被說沒地的深圳,總是不經意冒出一個新盤,且地段絕佳。

寶中片區今年可能有個新盤要入市,當之無愧C位,壹方中心旁、雙地鐵口、362住宅,未來可能是寶安中學學區房。

與寶中一衆大面積豪宅相比,該盤面積段很接地氣,91%以上是套內面積<90㎡戶型,關愛剛改,TA就是泰華梧桐聚落花園,來,給你提前劇透一下。

缺席新房市場多年的泰華、攜綜合體回歸寶中C位

在深圳地產界,泰華曾經是一個所向披靡的名字。成立於1991年,曾開發過泰華花園、冠城世家、泰華陽光海等項目,最近一次在市場上露面,是2015年泰華梧桐島產業園項目入市。

泰華曾經的掌舵人羅瑞希,人稱「深圳地產標王」,在他帶領下:

1998年5月,深圳中心區的首宗拍賣地塊由泰華奪得;同年9月,摘得福田中心購物公園地塊;2000年,以3.24億登上寶安地王。

2001年,泰華以14.55億拍得深圳灣填海片區「T207-0035」、「T207-0034」兩宗地,刷新當時國內土拍紀錄,這一年,泰華在深圳房地產的排名位居第4。

據媒體統計,2002年之前,寶安區幾乎所有拍賣、競標土地都被泰華地產買下,投入資金超過30億。當時拿地之猛,萬科都望塵莫及。

世事難料,1年多後,泰華董事長羅瑞希病逝,近15萬㎡的深圳灣填海項目轉賣中信地產,改名中信紅樹灣。而福田中心商業項目則轉給了星河地產,成爲如今的cocopark。

2004年,寶安中心區起步建設,曾在寶安一路披荊斬棘的泰華卻缺席了。15年時間過去,如今的寶中今非昔比,前海擴容計劃、歡樂港灣、演藝中心、市政公園、大鏟灣企鵝島……一個個利好砸向寶中,鴻榮源、龍光、榕江開發的寶中樓盤,價格已經向後海、深圳灣看齊。

如果順利的話,今年,位於寶安中心的「泰華梧桐聚落花園」可能會入市。

地處寶中當之無愧C位,與鴻榮源壹方中心、天健時尚空間、都市茗薈花園僅一路之隔,@深圳買房計劃 實探了建設中的項目。

7.1萬㎡綜合體、362套住宅

主打剛需、剛改戶型

項目位於寶安區新湖路與興華一路交匯處,根據施工平面圖顯示,共8棟建築,總建面7.1萬㎡,是集住宅、商業於一體的綜合體項目。

據住在附近的網友爆料,該項目2017年就已經開始動工,2年過去,還未完工,營銷中心也未開放。繞完工地一圈發現,目前已出地面部分,最高只建到12層。

從已曝光的規劃圖看:

1、2、3棟爲20層住宅;4棟爲1層商業;5棟爲2層住宅,取名藝術家之家;6、7棟爲2層商業;8棟爲15層住宅,臨興華一路,與壹方中心一路之隔。

△8棟建築落位圖

共362住宅,其中套內面積<90㎡的戶型332戶,占總量91.7%。

放眼整個寶中片區,除了天健時尚空間主打中小戶型,其餘都是大戶型豪宅的天下。盤一盤泰華梧桐聚落的鄰居們:熙龍灣一二期以139-254㎡戶型爲主、壹方中心主力戶型129-373㎡,11月開盤的雲璽錦庭主力戶型118-258㎡,小戶型很少。

在不改規劃的前提下,如果梧桐聚落產品以套內<90㎡主打戶型入市,填補了寶中市場空缺。

△項目與都市茗薈花園2期僅一路之隔,門對門兩個工地同時施工中,圖中左側爲都市茗薈2期,右側爲泰華梧桐聚落。

△樁基2017年就開始動工,2018年開始地面部分,其間有停工。按目前的施工進度,公示的竣工日期「2020年1月31日」顯然是無法實現了。

△巨大圓形基坑是都市茗薈二期工地

△圍擋還是2015年入市的泰華梧桐島產業園區項目廣告,竟然沒有展示本項目效果圖。

海天學校或被納入寶中教育集團

◎學區:

現在:9年制海旺學校

寶中片區,目前最大的短板是教育,單價12萬+的豪宅遍地,卻沒有一所響噹噹的名校。

熙龍灣、壹方中心、宏發領域、榕江天御豪庭…單價已經比肩科技園南外、香蜜湖深中頂級牛校學區房,但他們對應的學區都是9年制海旺學校。

海旺學校排名如何?2019年深圳中考排名,420分以上全市第41名,430分以上的排名是34名(據深圳學位追蹤統計)。

△圖片來源深圳學位追蹤

未來:海天學校,60個班,或納入寶中教育集團

寶中樓市這波大漲,除了被納入前海的規劃上報、喊了多年的騰訊大鏟灣終於落地,當然還少不了學區的助攻。

這幾年去寶中看房,基本都會被中介安利一個學校:海天學校。這是個規劃了7年的學校,2012年12月18日立項,現在還未動工,據說會被納入寶安中學(集團)作分部,確有其事嗎?

@深圳買房計劃 查到了2016年2月23日,官方微信號「寶安教育」曾發布一篇題爲《寶安中學(集團)外國語學校昨日正式掛牌》文章,文中除了介紹寶中集團化辦學架構之外,還透露了寶安中學(集團)小學部(籌)的消息,地址就在熙龍灣南側,坐標寶中,看樣子傳聞並非空穴來風。

△信息來源寶安教育

爲何遲遲未動工?寶中業主比你更急,曾請求加快海天學校建設,2019年7月,寶安區建築工務署的公開回應是:

海天小學(寶安中心區N10區小學)從2012年立項至今,經歷用地範圍調整、兩次建設規模調整(由48個班調整至60個班),建設內容、標準、投資均出現重大變化,導致已簽訂合同無法繼續履行,原設計方案作廢。我署已經重新招標,目前正在優化設計方案,力爭海天小學儘快開工、儘快建成使用。

劃重點:60個班,這個規模應該不僅只是小學,你覺得有沒有可能是9年一貫制?

該學校距離泰華梧桐聚落步行距離約800米(據百度地圖測量),如果真被寶中教育集團,泰華梧桐將大概率納入學區範圍。

△海天學校地址。圖片來源:深圳市規劃和國土資源委員會寶安管理局

◎地鐵

現在:與1號、5號線寶安中心站、寶華站步行距離都在500米內,交通便利不必多說。

未來:暫無新地鐵規劃

◎配套

海濱文化公園、摩天輪、演藝中心、壹方城購物中心、圖書館、青少年宮…寶中所有豪華配套,距離泰華梧桐聚落都不到1公里,步行15分鐘內皆可到。從泰華梧桐聚落走到到歡樂港灣不到900米,親測用時14分鐘。

2017年4月7日,華僑城以45.8億拍得寶安中心區與前海灣交匯處一片濱海土地,2018年8月該項目正式命名歡樂港灣,2年時間過去,歡樂港灣已現雛形。

這宗38萬㎡的土地,涵蓋占地約27萬㎡海濱文化公園、128m深圳之光摩天輪、建面約2萬㎡深圳之聲演藝中心、建面約5萬㎡街區商業、建面約1萬㎡JW萬豪酒店(光之翼)、建面約8.8萬㎡寫字樓等。

△建設中的寶中歡樂港灣

優缺點碎碎念

通過對區域價值、項目價值、附加值三大類合計22項指標的綜合打分:得分79分。因目前項目進展有限,戶型設計、園林景觀、外立面等尚無法得知。而海天學校尚未動工,因此按現有海旺學區打分。

優點:

1.學區:據現有信息和規劃,海天學校大概率將納入寶中教育集團,60個班,可能是9年一貫制。泰華梧桐聚落所處的位置,也大概率屬於該校學區範圍(最終以官方公示為準)。2.交通:雙地鐵口,1、5號線寶安中心站、寶華站,距離地鐵口均500米內;3.配套:集齊寶中所有精華配套,與深圳最大購物中心壹方城一路之隔,歡樂港灣、圖書館…均在1Km範圍內;4.產品:以剛需、剛改戶型爲主打,在大戶型、高總價樓盤居多的寶中市場,少有。

缺點:

開工已2年,目前最高只建到12層,中間停過工,施工進度不忍直視。

只想問,今年到底能不能入市?